Proyecto: medidas de protección al comprador de vivienda nueva

Colombia

El Ministerio de Vivienda, Ciudad y Territorio ha hecho público para recibir comentarios un proyecto mediante el cual pretende reglamentar los artículos 8 y 9 de la Ley 1796 de 2016 en relación con las medidas de protección al comprador de vivienda nueva.

  • Publicamos a continuación un análisis realizado por la ddirección de Regulación de la gerencia de asuntos legales de SEGUROS SURA COLOMBIA.

    • Antes de realizar la primera transferencia de dominio de las nuevas unidades de vivienda que se construyan en:
    1. Proyectos que se sometan al régimen de propiedad horizontal
    2. Unidades inmobiliarias cerradas
    3. Loteo individual
    4. O cualquier otro sistema, incluyendo proyectos de uso mixto que generen 5 o más unidades habitacionales para transferirlas a terceros

    El enajenador de vivienda nueva deberá constituir un mecanismo de amparo para cubrir los eventuales perjuicios patrimoniales ocasionados al propietario o sucesivos propietarios de tales vivienda, cuando dentro de los 10 años siguientes a la expedición de la certificación técnica de ocupación, la construcción perezca o amenace ruina. 

    • Igualmente, los profesionales que intervienen en el proceso constructivo, incluyendo el constructor responsable, deberán responder con su patrimonio o con cualquier medio idóneo por los eventuales perjuicios que ocasionare el indebido ejercicio de su labor, previo el agotamiento del correspondiente proceso de responsabilidad civil y/o penal.
    • El enajenador de vivienda nueva podrá escoger entre cualquiera de los siguientes mecanismos de amparo:
    • Patrimonio propio mediante la constitución de una fiducia en garantía que permita efectivamente amparar la obligación a cargo del enajenador de vivienda nueva, y en virtud de la cual transfiera a un patrimonio autónomo la propiedad de uno o varios bienes propios para amparar con ellos o su producto, los perjuicios patrimoniales causados a los propietarios de vivienda nueva
    • Garantía bancaria
    • Póliza de seguro*


    • Otros productos financieros, para cuya utilización se requerirá reglamentación especifica expedida por el Gobierno Nacional.
    1. Los mecanismos de amparo no cubrirán:
    2. Daños extra patrimoniales y/o corporales
    3. Daños indirectos e inciertos
    4. Daños ocasionados a inmuebles contiguos o adyacentes
    5. Daños causados a bienes muebles situados en el edificio o dentro del mismo
    6. Daños ocasionados por modificaciones u obras realizadas en el edificio después de haber sido entregada la correspondiente unidad, salvo aquellas obras efectuadas para subsanar defectos de la edificación
    7. Daños ocasionados por mal uso, falta de mantenimiento, o mantenimiento inadecuado de la edificación
    8. Daños originados por terremoto en la edificación que supera las tolerancias exigidas por la Ley 400 de 1997 y su norma técnica reglamentaria
    9. Daños originados por incendio, inundación, asonada, motín o explosión, salvo aquellos ocasionados por vicios de las instalaciones del edificio
    10. Daños a los inmuebles por destinación, los inmuebles que no son considerados como construcciones, tales como los árboles, y las construcciones provisionales
    11. Lucro cesante

     

    • El mecanismo de amparo de perjuicios patrimoniales deberá ser constituida dentro de 10 días hábiles siguientes a la fecha de expedición del Certificado Técnico de Ocupación.
    • El mecanismo de amparo presentado por el enajenador de vivienda nueva deberá permanecer vigente durante los 10 años siguientes a la expedición del Certificado Técnico de Ocupación, y será exigible por el propietario inicial o por los sucesivos propietarios que se vean afectados durante el término de vigencia de la misma.
    • El mecanismo de amparo debe ofrecer condiciones de liquidez, entendida como la posibilidad de realizar el pago a los beneficiarios por los perjuicios patrimoniales en un término no mayor a 6 meses a partir de la reclamación, sin perjuicio de lo dispuesto para las pólizas de seguro.
    • El valor de la garantía deberá cubrir como mínimo el valor comercial al cual fue comprado el inmueble por su propietario, valor que se incrementará año a año, por el término de los 10 años de cobertura de la garantía, por el IPC.
    • Corresponde a las autoridades municipales o distritales, como autoridades urbanísticas, ejercer la supervisión y vigilancia del cumplimiento de la obligación a cargo de los enajenadores de vivienda nueva de garantizar el amparo de los perjuicios patrimoniales ocasionados al propietario o sucesivos propietarios en caso de ruina o amenaza de ruina del inmueble.
    • El enajenador de vivienda nueva deberá remitir copia del mecanismo de amparo a las autoridades competentes dentro de los 5 días hábiles siguientes a la fecha de su expedición, quienes dejarán constancia escrita de la entrega.
    • Al solicitar la inscripción de la Escritura Pública de transferencia de la vivienda nueva, el enajenador está obligado a aportar el  documento que acredite la constitución del mecanismo de amparo. Si se trata de pólizas de seguros deberá aportarse igualmente el recibo de caja debidamente legalizado en donde conste el pago de la prima. En caso de no contar con el citado documento el notario deberá abstenerse de realizar el registro o inscripción en el folio de matrícula correspondiente.